Комментарий адвоката Германа Каневского по поводу законопроекта, предусматривающего создание Фонда защиты прав участников долевого строительства.

Правительством РФ 04.09.2014 г. в Государственную Думу был внесен проект Федерального закона №599011-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который был принят в первом чтении 22 октября 2014 года.

07.12.2016 г. на сайте Правительства РФ появилась информация о том, что Правительством подготовлены поправки к указанному законопроекту, который претерпел значительные изменения.
Изменения главным образом связаны с инициативой Правительства РФ по созданию Фонда защиты прав участников долевого строительства и совершенствования института электронной закладной. Согласно указанным поправкам предлагается внести изменения в законодательство, предусматривающие создание публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд). Правительством предложено возложение на Фонд полномочий по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счёт обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) других объектов недвижимости (далее – компенсационный фонд), ведению реестра таких застройщиков, осуществлению за счёт средств компенсационного фонда выплаты возмещения гражданам – участникам долевого строительства при банкротстве застройщика, а также оказанию финансовой помощи застройщику или созданному в соответствии с Законом о банкротстве жилищно-строительному кооперативу для завершения строительства объектов и передачи жилых помещений в них участникам долевого строительства.

Законопроектом предусмотрено, что до утверждения Правительством Российской Федерации методики расчета размера обязательных отчислений (взносов) застройщика в компенсационный фонд долевого строительства, такой размер будет составлять один процент от цены каждого договора участия в долевом строительстве.

В случае принятия законопроекта будет создан аналог Агентства по страхованию вкладов.
Принятие данного законопроекта и создание Фонда вряд ли приведет к увеличению стоимости объектов строительства, подпадающих под действие 214-ФЗ, напротив, это должно привести к повышению гарантий для участников долевого строительства, упрощению процедур, связанных со страхованием гражданской ответственности застройщиков, получению ими поручительств со стороны банков.

Изменениями предусматривается обязанность застройщиков, заключивших договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства после вступления в силу настоящего федерального закона, то есть с 1 января 2017 года, производить отчисления (взносы) в компенсационный фонд долевого строительства, при этом для таких застройщиков исключается обязанность страховать свою гражданскую ответственность по договорам участия в долевом строительстве либо получать поручительство банка. В то же время для застройщиков, заключивших договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства до 1 января 2017 года, сохраняется действующий порядок обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве.

Также предлагается внесение изменений в Закон о банкротстве, которыми предусматривается, что Фонд будет осуществлять полномочия арбитражного управляющего в деле о банкротстве застройщика в случае, если застройщик осуществлял взносы в компенсационный фонд. Одновременно предусматривается упрощение процедуры банкротства застройщика с применением только двух процедур, а именно конкурсного производства и внешнего управления.
Кроме того, предлагается, что Фонд будет обеспечивать возможность завершения строительства объекта путём привлечения нового застройщика в процедуре банкротства, готового взять на себя обязательства перед участниками долевого строительства. При невозможности привлечения нового застройщика участниками долевого строительства, имеющими требования в отношении такого объекта, будет решается вопрос о выплате им возмещения либо достройке объектов через жилищно-строительный кооператив, который будет создан участниками строительства. В случае выплаты возмещения гражданам – участникам долевого строительства Фонд будет приобретать право требования к застройщику-банкроту на сумму таких выплат.

Таким образом, основные функции Фонда будут сводиться к следующему:
- формирование компенсационного фонда;
- контроль за поступлением обязательных отчислений
(взносов) застройщиков в компенсационный фонд;
- осуществление за счет средств компенсационного фонда выплаты возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве при банкротстве застройщика;
- осуществление полномочий конкурсного управляющего (внешнего управляющего) в деле о банкротстве застройщика;
- оказание финансовой помощи застройщику, жилищно-строительному кооперативу или иному потребительскому кооперативу в случае банкротства застройщика.